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2月深圳二手房*指導價政策出臺今，深圳二手住宅市場仿佛遭遇“封印"，成交量跌跌不休。新成交數據顯示，深圳8月二手住宅成交量為2043套，同比暴跌8成，甚創下了近10年新低。

同時，國家統計局新數據則顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷售價格指數為99.6，同比下跌0.4個百分點，已連續三個月下跌。受學區政策調控，深圳樓市曾經的硬通貨——學區房掛牌價也普遍回調。

二手住宅成交慘淡

深圳住建局數據顯示，8月深圳全市二手商品房成交為23.30萬平方米，同比-77.28%；其中二手商品住宅成交為19.54萬平方米，同比-79.96%。而從套數來看，8月深圳二手住宅成交量連續第5個月下跌，僅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%。

事實上，自1月見頂后，深圳二手房成交量持續回落，7月數據已較1月大幅下滑63.5%。而這與2月出臺的深圳二手房*指導價政策關系密切。

彼時，深圳住建局發布《深圳市住房和建關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，要求中介掛牌價不得超過二手房指導價格，在銀行跟進并按照指導價的情況下，個人購二手房的付額提高，對于比較依賴的購房者來說，政策的作用十分明顯。

深圳住建局數據顯示，8月深圳二手房每日成交數基本在100套上下波動，且成交量均低于一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交數卻基本都超過400套，甚還有多日逼近700套，二手房成交量更幾乎是一手房的三倍還要多。

東北證券房地產研究團隊表示，自2021年2月深圳出臺二手房指導價政策以來，成都、西安、東莞等城市接連出臺二手房指導價政策，從各城市對于二手房指導價的政策規則來看，其落腳點主要在于“規范二手房成交參考價，并以二手房成交參考價作為按揭依據"，隱含著政府對于哄抬高價、學位房炒作等行為的紀律整頓。

成交價格連連下滑

事實上，不僅成交慘淡，深圳二手住宅市場價格也一跌再跌。

國家統計局新數據顯示，深圳7月二手商品住宅成交銷售價格指數為99.6，同比下跌0.4個百分點。而這已是深圳二手住宅價格連續三個月下跌。

從4月的價格維持不變，到5、6、7月分別下降0.1、0.2和0.4個百分點來看，深圳二手住宅價格在政府指導價政策出臺后，先是觀望2個月，隨后便連續下跌，且跌幅也逐漸加大。

不過也有分析觀點認為，整體來看，核心城市二手房上漲的主要原因是新房供應具有性，政策調控主要目的是整頓二手房市場紀律，短期來看并不會對二手房價格產生顯著影響，二手房市場面臨的下行壓力主要來源于資金端的按揭額度承壓。

值得注意的是，8月深圳二手住宅價格跌幅加大，或許與深圳的學區房新政不無關系。

日前《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》7月30日起公開征求意見，其中明確提出，推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。

具體而言，一方面，采取大學區制，打破房子和學位的對應關系；另一方面，實行教師交流制度，推進教學水平均衡化。雙管齊下，對于學區房炒作來說無異于潑下了一大盆冰水——學區房正是深圳二手住宅市場一直以來的“硬通貨"和“炒作重災區"。

政策疊加之下，深圳學區房市場。據證券時報記者了解，在深圳八卦嶺、園嶺、百花等優質學區房片區，主動降價的房源越來越多，部分降價幅度甚會超過20%。8月初，深圳福田百花片區內的某法拍房還出現了七折出售流拍的情況，二拍中單價甚低于參考價。