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改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度對房價產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之。基于這一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房價的大幅上漲,針對不同區(qū)域積極出臺房價調(diào)控政策。
關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)開放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現(xiàn)了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對外開放的步伐為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國“走出去”與“引進(jìn)來”的戰(zhàn)略成果,也是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力之一。
隨著國民經(jīng)濟(jì)增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現(xiàn)實背景,對外經(jīng)濟(jì)開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻(xiàn)綜述
學(xué)術(shù)界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開放度對房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國內(nèi)就這一概念與房價的相關(guān)性展開了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來度量經(jīng)濟(jì)開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,同樣驗證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析對于房價這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來說尚不夠準(zhǔn)。
綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論路徑展開詳細(xì)的闡述。在實證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內(nèi)容具有一定的意義。
三、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房價。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會引起房價上漲,但進(jìn)入供給端的資本會使得房地產(chǎn)供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當(dāng)市場預(yù)期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認(rèn)為,資本流入會導(dǎo)致房價上漲。
(二)貿(mào)易對房價的影響
基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個國家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實現(xiàn)國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房價上漲。進(jìn)出口相對規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會直接影響到本國的就業(yè)率和購買力水平,從而實現(xiàn)本國的社會財富積累,導(dǎo)致房價上漲。
四、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設(shè)定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數(shù)對具有價格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、各城市《統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經(jīng)濟(jì)開放水平,通過熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對經(jīng)濟(jì)開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)化處理,采用雙對數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對數(shù)后的單位根檢驗結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗,靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:
表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果
注:*表示參數(shù)估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個大中城市中,經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開放度每提升1%,房價就會相應(yīng)升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房價上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴(yán)格,常住人口無法產(chǎn)生對應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開發(fā)投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業(yè)密度對房價也無法產(chǎn)生顯著的影響。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
1.我國城市的對外經(jīng)濟(jì)開放度與房價水平呈正相關(guān)關(guān)系。實證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開放帶來的財富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購買力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房價的上漲。
2.不同區(qū)域城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗分析和實證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對于就業(yè)情況相對穩(wěn)定的中西部城市來說無法對房價產(chǎn)生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開放水平的同時,應(yīng)該預(yù)防房價的大幅上漲,積極出臺房價調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開放情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)該避免“一刀切”,針對經(jīng)濟(jì)開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場的需求壓力;同時應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場,推高房價。
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改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度對房價產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之。基于這一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房價的大幅上漲,針對不同區(qū)域積極出臺房價調(diào)控政策。
關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)開放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現(xiàn)了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對外開放的步伐為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國“走出去”與“引進(jìn)來”的戰(zhàn)略成果,也是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力之一。
隨著國民經(jīng)濟(jì)增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現(xiàn)實背景,對外經(jīng)濟(jì)開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻(xiàn)綜述
學(xué)術(shù)界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開放度對房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國內(nèi)就這一概念與房價的相關(guān)性展開了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來度量經(jīng)濟(jì)開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,同樣驗證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析對于房價這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來說尚不夠準(zhǔn)。
綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論路徑展開詳細(xì)的闡述。在實證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內(nèi)容具有一定的意義。
三、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房價。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會引起房價上漲,但進(jìn)入供給端的資本會使得房地產(chǎn)供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當(dāng)市場預(yù)期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認(rèn)為,資本流入會導(dǎo)致房價上漲。
(二)貿(mào)易對房價的影響
基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個國家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實現(xiàn)國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房價上漲。進(jìn)出口相對規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會直接影響到本國的就業(yè)率和購買力水平,從而實現(xiàn)本國的社會財富積累,導(dǎo)致房價上漲。
四、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設(shè)定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數(shù)對具有價格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、各城市《統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經(jīng)濟(jì)開放水平,通過熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對經(jīng)濟(jì)開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)化處理,采用雙對數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對數(shù)后的單位根檢驗結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗,靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:
表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果
注:*表示參數(shù)估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個大中城市中,經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開放度每提升1%,房價就會相應(yīng)升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房價上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴(yán)格,常住人口無法產(chǎn)生對應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開發(fā)投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業(yè)密度對房價也無法產(chǎn)生顯著的影響。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
1.我國城市的對外經(jīng)濟(jì)開放度與房價水平呈正相關(guān)關(guān)系。實證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開放帶來的財富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購買力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房價的上漲。
2.不同區(qū)域城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗分析和實證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對于就業(yè)情況相對穩(wěn)定的中西部城市來說無法對房價產(chǎn)生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開放水平的同時,應(yīng)該預(yù)防房價的大幅上漲,積極出臺房價調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開放情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)該避免“一刀切”,針對經(jīng)濟(jì)開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場的需求壓力;同時應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場,推高房價。
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改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度對房價產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之。基于這一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房價的大幅上漲,針對不同區(qū)域積極出臺房價調(diào)控政策。
關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)開放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現(xiàn)了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對外開放的步伐為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國“走出去”與“引進(jìn)來”的戰(zhàn)略成果,也是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力之一。
隨著國民經(jīng)濟(jì)增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現(xiàn)實背景,對外經(jīng)濟(jì)開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻(xiàn)綜述
學(xué)術(shù)界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開放度對房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國內(nèi)就這一概念與房價的相關(guān)性展開了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來度量經(jīng)濟(jì)開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,同樣驗證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析對于房價這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來說尚不夠準(zhǔn)。
綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論路徑展開詳細(xì)的闡述。在實證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內(nèi)容具有一定的意義。
三、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房價。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會引起房價上漲,但進(jìn)入供給端的資本會使得房地產(chǎn)供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當(dāng)市場預(yù)期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認(rèn)為,資本流入會導(dǎo)致房價上漲。
(二)貿(mào)易對房價的影響
基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個國家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實現(xiàn)國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房價上漲。進(jìn)出口相對規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會直接影響到本國的就業(yè)率和購買力水平,從而實現(xiàn)本國的社會財富積累,導(dǎo)致房價上漲。
四、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設(shè)定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數(shù)對具有價格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、各城市《統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經(jīng)濟(jì)開放水平,通過熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對經(jīng)濟(jì)開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)化處理,采用雙對數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對數(shù)后的單位根檢驗結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗,靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:
表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果
注:*表示參數(shù)估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個大中城市中,經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開放度每提升1%,房價就會相應(yīng)升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房價上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴(yán)格,常住人口無法產(chǎn)生對應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開發(fā)投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業(yè)密度對房價也無法產(chǎn)生顯著的影響。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
1.我國城市的對外經(jīng)濟(jì)開放度與房價水平呈正相關(guān)關(guān)系。實證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開放帶來的財富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購買力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房價的上漲。
2.不同區(qū)域城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗分析和實證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對于就業(yè)情況相對穩(wěn)定的中西部城市來說無法對房價產(chǎn)生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開放水平的同時,應(yīng)該預(yù)防房價的大幅上漲,積極出臺房價調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開放情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)該避免“一刀切”,針對經(jīng)濟(jì)開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場的需求壓力;同時應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場,推高房價。
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E+H液位計FMU41-ARB2A2現(xiàn)貨到庫
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改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對我國35個大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度對房價產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之。基于這一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房價的大幅上漲,針對不同區(qū)域積極出臺房價調(diào)控政策。
關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)開放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房價;
一、引言
改革開放以來我國通過多種方式打開*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速從1991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實現(xiàn)了4122%的增長,實際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對外開放的步伐為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國“走出去”與“引進(jìn)來”的戰(zhàn)略成果,也是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力之一。
隨著國民經(jīng)濟(jì)增長、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由封閉到逐漸開放的市場化過程,房價由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)開放水平和房價水平在總體趨勢上同步上漲的現(xiàn)實背景,對外經(jīng)濟(jì)開放度是否是影響房價的重要因素是一個值得研究的議題。
二、文獻(xiàn)綜述
學(xué)術(shù)界對于房價影響因素的研究一般從需求和供給兩個角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。
然而,從開放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開放度對房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國內(nèi)就這一概念與房價的相關(guān)性展開了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開放度越高的城市房價也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來度量經(jīng)濟(jì)開放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個角度,對我國29個省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗,同樣驗證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析對于房價這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來說尚不夠準(zhǔn)。
綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開放度對房價影響的研究較少外,大部分也沒有對經(jīng)濟(jì)開放度影響房價的理論路徑展開詳細(xì)的闡述。在實證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實際情況。因此,本文的研究內(nèi)容具有一定的意義。
三、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的理論分析
(一)投資對房價的影響
資本流入本國,從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房價。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會引起房價上漲,但進(jìn)入供給端的資本會使得房地產(chǎn)供給增多,房價下降。基于這一論點,本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房價越高的原因有以下兩點:1.如果市場滿足理性人假說,當(dāng)市場預(yù)期資本流入供給端會使得房價下降從而降低投資回報率時,外資其實并不會進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對于房價影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消。基于以上兩點,本文認(rèn)為,資本流入會導(dǎo)致房價上漲。
(二)貿(mào)易對房價的影響
基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個國家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實現(xiàn)國家的財富積累,而這種財富積累就會作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房價上漲。進(jìn)出口相對規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會直接影響到本國的就業(yè)率和購買力水平,從而實現(xiàn)本國的社會財富積累,導(dǎo)致房價上漲。
四、經(jīng)濟(jì)開放對房價影響的實證分析
(一)變量選取與模型設(shè)定
本文選取了2005～2017年我國35個大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實證研究。選取的被解釋變量為房價(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實際作用,本文使用各城市年均消費者價格指數(shù)對具有價格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、各城市《統(tǒng)計年鑒》《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》和中國人民銀行。
基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來表示城市的經(jīng)濟(jì)開放水平,通過熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對經(jīng)濟(jì)開放度的解釋力度0.4571和0.5429,對指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行對數(shù)化處理,采用雙對數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對數(shù)后的單位根檢驗結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。
(二)實證分析
使用Stata14.0對、東部、中部和西部35個大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗,靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:
表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果
注:*表示參數(shù)估計的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著
觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個大中城市中,經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開放度每提升1%,房價就會相應(yīng)升高0.204%。可見,在需求因素作用下的實證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響系數(shù)相比中西部城市更高。
控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房價上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因為其戶籍限制較為嚴(yán)格,常住人口無法產(chǎn)生對應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開發(fā)投資額也無法在中部城市起到拉高房價的作用;西部城市的就業(yè)密度對房價也無法產(chǎn)生顯著的影響。
五、結(jié)論與建議
(一)結(jié)論
1.我國城市的對外經(jīng)濟(jì)開放度與房價水平呈正相關(guān)關(guān)系。實證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開放度是僅次于工資水平的影響房價上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開放帶來的財富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購買力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房價的上漲。
2.不同區(qū)域城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗分析和實證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開放度影響房價上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。
3.工資水平的提升直接反映了城市的購買力水平,是影響城市房價上漲的主要因素;房地產(chǎn)開發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房價上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房價相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對房價的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對于就業(yè)情況相對穩(wěn)定的中西部城市來說無法對房價產(chǎn)生顯著影響。
(二)建議
1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開放水平的同時,應(yīng)該預(yù)防房價的大幅上漲,積極出臺房價調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開放情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房價急速下跌。
2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對外經(jīng)濟(jì)開放度對房價的影響更大,國家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)該避免“一刀切”,針對經(jīng)濟(jì)開放度水平的不同因地制宜。
3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動,在長期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場的需求壓力;同時應(yīng)該出臺相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場,推高房價。
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