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南京惠言達電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經營歐、美等國的閥門、過濾設備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產品，公司全力貫徹“以質優價廉的產品和完善到位的技術服務客戶”的經營宗旨，服務于國內的流體控制和自動化控制領域。節省了中間環節的流轉費用，能夠把更優惠的價格提供給用戶。通過發展我司已經自動化設備和備件供應商，主營產品廣泛應用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環保以及各類軍事、航空航天、科研等領域。
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隨著中國經濟的發展，房價持續升高，成為老百姓關注的主要議題。2004年住宅銷售平均價格僅為2548.61元/平方米，到2017年，這一數字就上升到了7614元/平方米。
同時，中國居民負債率已經在急劇上升，從2004年的5.29%上升到了2017年的10.46%。有的理論認為是人們的消費觀念開始發生變化：老一輩認為要將錢好好存著，以備不時之需，有多少錢辦多少事。但現在的年輕人卻認為有錢就該花，沒有錢借錢也要花，越來越多的年輕人開始突破老一輩的保守理念選擇款和投資，提前消費正逐漸成為一種主流。本文認為更加直接的原因是房價。
那么房價和居民負債率水平這二者之間是否存在穩定的相關性和因果性？本文希望通過本文的調查研究，驗證房價的上漲帶來了居民負債率上升，并且找出背后的原因。
（二）研究方法
為了了解房價和居民負債率之間的關系，本文先從數據方面為房價和居民負債率的二者相關性進行定量驗證，然后從定性角度對二者的因果關系進行分析，終通過南京地區家庭的問卷調查實證驗證了本文的分析。
二、房價和負債率之間關系分析
在此選用國家統計局公布的2004年～2017年住宅銷售平均價格，與廣發證券根據社科院資產負債表編制方法，調整和補充后，得出的2004年～2017年中國居民資產負債率。
表房價和居民負債率數據
資料來源：國家統計局、中國社科院、廣發證券
從上表中也可以直觀看到，二者走勢有著強烈的一致性。從2004年到2017年，住宅銷售平均價格從2548.61元/平方米上升到7614元/平方米，而負債率也從5.29%上升到了10.46%。
三、原因分析
本文認為居民負債率的大幅提升與房價的上漲同步是因為二者存在因果關系，也就是說，房價的上漲帶來了居民負債率的大幅提升，前者為因，后者為果。原因如下：
（一）房價相對于收入上漲，導致居民不得不增加房產款
中國居民中過半資產是房地產，房地產相對總資產比重遠高于美國、英國等西方發達國家。這就意味著房地產價格變動對中國居民杠桿率的影響程度較深。[1]
本文先選擇通過比較近十年房價收入比的變化來觀察房價走勢。房價收入比一般指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量居民住房價格承受能力和房地產是否存在泡沫的重要指標。分析發現，2004年，有173個地級單元的房價收入比較高（HPIR>4），占地級單元總數的一半，其中，有31個地級單元的房價收入比很高（HPIR>6），房價收入比高的是三亞市，達11.43，其次是上海市、北京市、杭州市和深圳市，其HPIR均在8以上。2014年，多達328個地級單元的HPIR較高，占總數的95.6%，人們就是基于不斷上漲的房價迫不得已開始款，否則人們就要花費十幾年甚更長的時間來支付，這還不包括中心地段等高額地段。
圖1 個人住房款變化
資料來源：中國人民銀行、易居研究院
（二）高房價帶來多樣化的融資渠道，提升居民負債率
因為房價持續走高，致使如今全款買房已漸漸無法付諸實施，大家就去選擇款。[2]銀行款就是一種常規款。但常規款的要求較高，需要滿足信譽、財產證明等多方面因素才可以成功款。有些人不滿足這些條件，由此產生了一些供應商支持款服務，從而產生“灰色地帶”。而這又為一些放款者實現了多樣化的放款渠道。房價的持續升高帶來款方式的多樣化，原來不滿足常規款方式的人也可以通過其他方式加入到款買房的行列，使得款的人群增多，整體上使得居民負債比率增加。
根據中國人民銀行和國家統計局發布的數據，得到短期消費款余額新增與社會消費品零售額比值走勢，整體來看，曲線整體呈現上行態勢，偏離長期均衡曲線可以理解為異常消費信貸。從圖中可以看到，在2010年、2012年、2017年，都出現了異常消費信貸。而這幾年，正是房價出現爆發式上漲的年份。這種異常消費信貸很有可能是由房價上漲帶來的灰色借貸進入樓市的結果。
圖2 短期消費貸余額新增與社會消費品零售額比值走勢
資料來源：中國人民銀行、易居研究院
四、實證研究
以上本文做的更多的理論研究，還需要實踐來檢驗理論的準確性。另外由于本文數據采用性數據，因此為了更加直觀方便地了解南京市居民的房產和杠桿率關系，本文設計了一份表單來了解居民的房產和負債率關系，向南京市20～55周歲居民發放。
問卷調查：
1．您的年齡
A．小于18歲（含18歲）B.19歲到30歲C.31歲到45歲D.45歲到60歲E.60歲以上（含60歲）
2．是否在南京持有房產（可以不在自己名下，以直接或間接方式持有）
A．是B．否
3．房價收入比為平均住房價格與您的家庭年收入之比，對您自己家庭而言，近10年來房價收入比是上升還是下降
A．上升B．下降
4．目前對您自己家庭而言，以現在持有或者有意向購買的房屋總價，與您的家庭年收入的比值為：
A.4以下B.4-6 C.6-8 D.8以上
5．您是否認為您如果現在購房的話必須
A．是B．否
6．您是否有聽說或者了解過，如下方式中的其中一種或者多種用來作為購房付的方式？（例如“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等）。
A．是B．否
通過嚴格篩選調查問卷，終共回收有效問卷276份。透過該調查表，可以看到，36.2%接受調查的人年齡是在20～35周歲之間，63.8%的人是在35～55周歲之間，其中22.8%的人以直接或間接方式持有房產。
問卷調查的結果顯示，86.2%的人認為近10年來在南京的房價收入比是上升的，這表明絕大多數的人都認為近10年來南京的房價相對自己的收入上漲得要更快。而具體數值上，有30.8%的人認為房價收入比占他們總收入的比值非常高（HPIR>8），甚89.9%的人認為如今購買房產需要款。易居房地產研究院在2017年發布的百城房價收入比研究報告顯示，南京的房價收入比為13.1，和我們調查的結果略有區別。這主要是因為本文收集信息資料的范圍與人群差異性比較大，而數據量有限，導致結果分化明顯。調查結果顯示，接近90%的人為了購房，已經或者在未來會選擇款，同時由于房價相對收入上漲更快，所以導致居民部門資產負債率的大幅提升。
而同時，結果也顯示，有75.7%的人聽說或者了解過，如下方式中的其中一種或者多種用來作為購房付的方式。比如說“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房抵貸”，這些盡管是灰色地帶，參與調查的人不一定真正嘗試過這樣的方式，但是這么高的數值表明的是這些灰色融資購房的方式已經在居民部門間有了較為廣泛的傳播，充分表明房價高企會帶來多樣化的融資渠道。
所以，通過對南京市居民購房相關問題的問卷調查，我們不難發現房價的上漲速度和居民為了購房而不得不進行多樣化的借貸渠道，是導致居民負債率上升的兩個主要原因，兩個主要原因都客觀的提高了居民負債率。
五、結論
通過居民負債率和房價相關性的分析，可以看到兩者都是同步上揚。而通過邏輯推演和實證分析的方式，本文找到了居民負債率和房價之間的因果關系。這是從兩方面導致的，一，近幾年來，房價相對于收入上漲更為迅速，導致居民不得不增加房產款，是居民負債率上升的主要原因。第二，因為房價出現上漲，帶來了多樣化的借貸渠道，終導致了居民負債率上升。這兩個原因，終構成了居民負債率的大幅提升，出現了與房價上漲同步的局面。
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